Ήρθε
λοιπόν το πλήρωμα του χρόνου και οι εκατοντάδες χιλιάδες δανειολήπτες
θα βρεθούν αντιμέτωποι με το εκρηκτικό κοκτέιλ που δημιουργήθηκε αφενός
από τις αλλαγές στον νόμο Κατσέλη – αυτές που έγιναν τον Αύγουστο αλλά
και αυτές ψηφίστηκαν εχθές μετά τη συμφωνία που επιτεύχθηκε την
Κυριακή με τους δανειστές – αλλά και από τις αλλαγές στη διαδικασία του
πλειστηριασμού.
Η συμφωνία με τους εκπροσώπους των δανειστών για την πρώτη κατοικία είναι η αρχή και όχι το τέλος της ιστορίας. Το
2016, θα δοκιμαστεί στην πράξη ένα πακέτο αλλαγών, το οποίο επιμελώς
προσπαθεί να επιβάλει η τρόικα στην Ελλάδα εδώ και χρόνια.
Με το που κυκλοφόρησαν οι πρώτες πληροφορίες από το νέο πακέτο
αλλαγών, έμπειροι νομικοί που ασχολούνται επί χρόνια με τις προσφυγές
στον νόμο Κατσέλη έκαναν «μαύρες προβλέψεις»: από αυτούς που θα
μπουν στο προστατευτικό καθεστώς, ένα μεγάλο τμήμα δεν θα μπορέσει να
ανταποκριθεί και θα πεταχτεί εκτός λόγω της αδυναμίας του να εξυπηρετεί
τους όρους υπαγωγής στη ρύθμιση. Αυτοί που εξαρχής θα μείνουν εκτός θα
έχουν ως μοναδική διέξοδο τον «κώδικα δεοντολογίας» των τραπεζών.
Σε περίπτωση όμως που θα έχουν οφειλές σε περισσότερες από μία
τράπεζες ή σε περίπτωση που δεν θα καταφέρουν να τα «βρουν» με την
τράπεζα, θα αντιμετωπίσουν σοβαρά προβλήματα στο να βγάλουν άκρη με τις
διαπραγματεύσεις. Όσο γι’ αυτούς που θα καταλήξουν τελικώς να δουν το
βασικό τους περιουσιακό στοιχείο να «βγαίνεις το σφυρί», εκεί πλέον τα
πράγματα θα είναι πολύ δύσκολα. Ο νέος Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας
επιτρέπει ουσιαστικά στα κοράκια να αναλάβουν – ύστερα από χρόνια – και
πάλι δράση. Και μόνο το ότι στον δεύτερο γύρο η τιμή προσφοράς θα
ξεκινάει από το 50% της εμπορικής (και όχι της αντικειμενικής) αξίας τα
λέει όλα.
Το τοπίο αλλάζει
Μετά το κλείσιμο της συμφωνίας με τους δανειστές για το πλαίσιο
προστασίας της κύριας κατοικίας, κυκλοφόρησαν οι πρώτοι αριθμοί: Σε ένα
σύνολο περίπου 1,1 εκατομμυρίων δανείων, τα 400.000 έχουν βαφτεί με
κόκκινο χρώμα. Περίπου 170.000 δανειολήπτες έχουν ήδη καταφύγει στον
νόμο Κατσέλη, αλλά είναι άγνωστο πόσοι από αυτούς το έχουν πράξει για να
διασώσουν την κύρια κατοικία τους.
Όσοι έχουν ήδη καταφύγει στον νόμο Κατσέλη μπορούν να προστατέψουν
την κύρια κατοικία τους αν εξυπηρετούν ένα δάνειο (το ύψος του οποίου
μπορεί να φτάσει μέχρι το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου)
πληρώνοντας τις δόσεις που θα προκύπτουν με απόφαση δικαστηρίου. Αυτά θα
ισχύσουν μέχρι το τέλος του χρόνου. Από την 1.1.2016, το τοπίο
αλλάζει.
Η ιστορία που ακολουθεί, περιγράφει το πώς θα εξελιχθούν τα
πράγματα από εδώ και στο εξής. Μέσα από αυτήν την ιστορία, μπορεί να
γίνει εύκολα κατανοητό το τι θα επακολουθήσει. Μέχρι να αναλάβει η
τρόικα δράση, ο νόμος Κατσέλη έδινε τη δυνατότητα σε οποιονδήποτε να
προστατέψει την κύρια κατοικία του από τον πλειστηριασμό υπό δύο
προϋποθέσεις:
1 Η αντικειμενική της αξία να μην ξεπερνά το
τετραπλάσιο του αφορολογήτου για αγορά κύριας κατοικίας (ουσιαστικά
προστατεύονταν όλα τα ακίνητα καθώς το όριο ξεπερνούσε τα 400.000 ευρώ).
2 Ο δανειολήπτης να εξυπηρετήσει κανονικά ένα
δάνειο, το ύψος του οποίου να αντιστοιχεί στο 80% της αντικειμενικής
αξίας του ακινήτου μέσα σε διάρκεια 20 ετών (και σε εξαιρετικές
περιπτώσεις σε 35 χρόνια).
Αν κάποιος αδυνατούσε να εξυπηρετήσει αυτό το δάνειο – οι σαφείς
όροι αποπληρωμής προέκυπταν από την απόφαση του δικαστηρίου – και άφηνε
τέσσερις δόσεις απλήρωτες, τότε η προστασία θα χανόταν και η τράπεζα θα
μπορούσε να κινήσει διαδικασία πλειστηριασμού. Πρακτικά δεν γινόταν
ποτέ. Ο λόγος; Μέχρι τώρα οι πλειστηριασμοί γίνονταν με βάση τις
αντικειμενικές αξίες. Ποιος θα χτυπούσε ένα ακίνητο στην αντικειμενική
αξία όταν γνώριζε ότι η εμπορική ήταν 30%-40% χαμηλότερη στην καλύτερη
περίπτωση;
Σπίτια στο σφυρί
Κάπως έτσι κύλησαν πέντε χρόνια με τον νόμο Κατσέλη. Παρά την
εκτόξευση των «κόκκινων» δανείων – πλέον έχουν ξεπεράσει τα 100
δισεκατομμύρια ευρώ –, ελάχιστα ακίνητα βγήκαν στο σφυρί. Περίπου
165.000 άνθρωποι κατέφυγαν στις διατάξεις του νόμου με στόχο να
κουρέψουν τις οφειλές τους. Αν και ο νόμος Κατσέλη προβλέπει την πλήρη
ρευστοποίηση κάθε περιουσίας – πλην της κύριας κατοικίας με τους όρους
και τις προϋποθέσεις που προαναφέρθηκαν –, αυτό δεν λειτούργησε
αποτρεπτικά. Πάνω από 35.000 άτομα τον χρόνο έσπευδαν στα ειρηνοδικεία,
εκ των οποίων όμως μόνο οι μισοί δικαιώνονταν.
Το γεγονός ότι κανείς δεν έχανε το σπίτι του στον πλειστηριασμό
έπεσε πολύ βαρύ στους δανειστές, οι οποίοι, όπου σταθούν και όπου
βρεθούν, τάσσονται υπέρ τού να «ανοίξει η αγορά», έτσι ώστε και οι
τράπεζες να ξαναρχίσουν να χορηγούν νέα δάνεια. «Ποια τράπεζα θα δώσει
στεγαστικό για απόκτηση κύριας κατοικίας, αν γνωρίζει ότι ο δανειολήπτης
θα μπορεί ανά πάσα στιγμή να πάψει να πληρώνει χωρίς να υπάρχει τρόπος
να τον βγάλεις από το ακίνητο;» είναι η μόνιμη επωδός τους. Έτσι,
φτάσαμε στις πολύωρες διαπραγματεύσεις των τελευταίων ημερών. Πάνω από
12 ώρες το Σάββατο, περισσότερες από 17 ώρες την Κυριακή αλλά και για
πολλές ώρες τη Δευτέρα εξελισσόταν η μάχη της κύριας κατοικίας, με τους
δανειστές από τη μία να επιχειρούν το όσο το δυνατόν μεγαλύτερο
«άνοιγμα της αγοράς» (σ.σ.: όπου άνοιγμα σημαίνει σπίτια στο σφυρί) και
την κυβέρνηση από την άλλη να προσπαθεί να προστατεύσει τους
ασθενέστερους.
Υπάρχει όμως πραγματική προστασία μετά την τελική συμφωνία; Επί της
ουσίας, για να διασώσει κάποιος την κύρια κατοικία του, πρέπει να
αποπληρώνει ένα δάνειο, το μέγιστο ύψος του οποίου μπορεί να φτάσει στην
τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου (σ.σ.: στο ερώτημα ποιος θα
καθορίζει ένα ποσό, ειδικά μέσα στις εξαιρετικά δύσκολες συνθήκες της
αγοράς, η απάντηση είναι ορκωτοί εκτιμητές). Οι όροι με τους οποίους θα
αποπληρώνεται αυτό το δάνειο, θα εξαρτώνται από το εισόδημα, την
αντικειμενική αξία του ακινήτου αλλά και τον… δικαστή. Να τι προβλέπει
το νομοσχέδιο:
Τίθενται προϋποθέσεις για την προστασία της κύριας κατοικίας του
οφειλέτη από εκποίηση. Οι οποίες είναι οι εξής: το μηνιαίο διαθέσιμο
οικογενειακό εισόδημα δεν πρέπει να υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες
διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70% ενώ η αντικειμενική αξία της κύριας
κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για τον άγαμο
οφειλέτη, τις 220.000 ευρώ για τον παντρεμένο, τις 240.000 ευρώ για τον
παντρεμένο με ένα παιδί, τις 260.000 ευρώ για τον παντρεμένο με δύο
παιδιά και τις 280.000 ευρώ για τον παντρεμένο με τρία παιδιά. Με βάση
αυτήν την εισοδηματική ρήτρα, τα ποσά διαμορφώνονται ως εξής:
• 13.906 ευρώ για τον άγαμο,
• 23.659 ευρώ για τον παντρεμένο,
• 29.372 ευρώ για τον παντρεμένο με ένα παιδί και
• 35.086 ευρώ για τον παντρεμένο με δύο παιδιά.
- Στο νομοσχέδιο, υπάρχει μια ακόμη ρήτρα. Ο δανειολήπτης να
θεωρείται συνεργάσιμος με βάση τα όσα ορίζονται στον κώδικα δεοντολογίας
κατά τον χρόνο της αρχικής εκκαθάρισης του δανείου. Και αυτό από μόνο
του μπορεί να κόψει πολύ κόσμο καθώς «μη συνεργάσιμος» μπορεί να
θεωρηθεί κάποιος ακόμη και αν δεν έχει προσκομίσει τα δικαιολογητικά που
του ζητούνται μέσα σε ασφυκτικές προθεσμίες.
Όσοι πληρούν τα κριτήρια που προαναφέρθηκαν θα πρέπει να πληρώνουν
ένα στεγαστικό δάνειο, η διάρκεια του οποίου δεν θα πρέπει να ξεπερνά
τα 20 χρόνια. Μόνο σε ειδικές περιπτώσεις που η διάρκεια της αρχικής
σύμβασης ξεπερνούσε τα 20 χρόνια, ο δικαστής θα μπορεί να ορίσει
μεγαλύτερη περίοδο και μέχρι τα 35 χρόνια. Το επιτόκιο θα είναι το μέσο
επιτόκιο της αγοράς, όπως ορίζεται από την ΤτΕ. Τι γίνεται αν κάποιος
δεν φανεί συνεπής στην αποπληρωμή του δανείου; Θα χάνει τη ρύθμιση και
πλέον η μόνη περίπτωση διάσωσης της κύριας κατοικίας θα είναι ο Κώδικας
Δεοντολογίας των Τραπεζών.
Για μια ειδική κατηγορία δανειοληπτών προβλέπεται η δυνατότητα
καταβολής κρατικής ενίσχυσης για την αποπληρωμή της δόσης. Οι
δανειολήπτες αυτοί θα πρέπει να πληρούν τα ακόλουθα κριτήρια:
- Το εισόδημα να μην ξεπερνάει (όπως προβλέπει το νομοσχέδιο που κατατέθηκε τα ξημερώματα της Τρίτης στη Βουλή) τις:
• 8.180 ευρώ για τον άγαμο,
• 13.917 ευρώ για τον παντρεμένο,
• 17.278 ευρώ για τον παντρεμένο με ένα παιδί και
• 20.639 ευρώ για τον παντρεμένο με δύο παιδιά.
- Επίσης, η αντικειμενική αξία να μην ξεπερνά τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο τις 160.000 ευρώ για τον παντρεμένο, τις 180.000 ευρώ για τον παντρεμένο με ένα παιδί και τις 200.000 ευρώ για τον παντρεμένο με δύο παιδιά.
Γι’ αυτούς που ανήκουν σε αυτή την κατηγορία, και πάλι το
δικαστήριο θα ορίζει υποχρέωση καταβολής δόσης. Ωστόσο, αν ο
δανειολήπτης αποδεικνύει ότι βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία, θα
πληρώνει ένα ποσό που δεν θα ξεπερνά το 10% του ετήσιου εισοδήματός του
και το υπόλοιπο θα το πληρώνει το κράτος: όχι για πάντα, μόνο για μια
περίοδο τριών ετών.
Προφανώς, το μέλλον θα δείξει πόσοι θα εκμεταλλευτούν τον νέο νόμο,
ο οποίος θα τεθεί σε ισχύ από 1.1.2016. Δυνητικά, το θέμα της
προσφυγής στον νόμο Κατσέλη μπορεί να απασχολεί πάνω από 300.000
δανειολήπτες, οι οποίοι θα πρέπει να αποφασίσουν αν θα προσφύγουν
(σ.σ.: προσφυγή σημαίνει και ρευστοποίηση της περιουσίας πλην της
πρώτης κατοικίας) ή αν θα προσπαθήσουν να έρθουν σε συμφωνία απευθείας
με την τράπεζα. Ωστόσο, έγκυροι νομικοί εκφράζουν έντονο προβληματισμό
λαμβάνοντας υπόψη τα ακόλουθα δεδομένα:
1 Μπήκε εισοδηματικό κριτήριο προκειμένου να
εξαιρεθούν από τη δυνατότητα προστασίας που προβλέπει ο νόμος Κατσέλη οι
έχοντες υψηλό εισόδημα. Αυτό, όμως, στην πράξη μπορεί να λειτουργήσει
και ανάποδα. Ο έχων χαμηλό εισόδημα είναι πολύ πιθανό – μετά μάλιστα τη
ρευστοποίηση όλων των περιουσιακών του στοιχείων πλην της πρώτης
κατοικίας – να μην μπορεί καν να αποπληρώσει το ποσό που θα του ορίσει
το δικαστήριο. Άρα, ακόμη και γι’ αυτούς που θα πληρούν τα εισοδηματικά
κριτήρια, η ένταξη μπορεί να αποδειχθεί «δώρο άδωρο» ύστερα από
κάποιους μήνες ή ύστερα από μερικά χρόνια.
2 Όπως έγινε αντιληπτό και από τα όσα
προαναφέρθηκαν, η προστασία της κύριας κατοικίας δεν θα είναι δωρεάν.
Ακόμη και ο δανειολήπτης που θα πληροί το εισοδηματικό και το
περιουσιακό κριτήριο, θα πρέπει να πληρώνει τόκους, ενώ η διάρκεια του
δανείου θα μπορεί να οριστεί ακόμη και στα 20 χρόνια. Στην πράξη θα
προκύπτει σημαντικό δίλημμα: προσφυγή στον νόμο Κατσέλη ή απευθείας
διαπραγμάτευση με την τράπεζα;
3 Αυτή καθεαυτήν, η ρύθμιση της κύριας κατοικίας
θα έχει περιορισμένη διάρκεια (τρία χρόνια). Τι θα γίνεται μετά; Ο
υπουργός Οικονομικών έλεγε τη Δευτέρα ότι έξι μήνες πριν εκπνεύσει η
προθεσμία θα γίνει επανεξέταση.
Σχόλια
Δημοσίευση σχολίου